Vertragsgegenstand des Mietvertrages ist die Mietsache. Sie ist von zentraler Bedeutung im Mietrecht und hat selbstverständlich in einem mangelfreien Zustand zu sein. Tritt ein Mangel an der Mietsache auf, so ist dieser zu beseitigen. Die Beseitigungspflicht trifft denjenigen, der den Mangel zu vertreten hat. Der Mangel an der Mietsache und dessen Beseitigung ist somit eines der Haupttätigkeitsfelder des im Mietrecht tätigen Rechtsanwaltes.
In der Regel trifft den Vermieter die Pflicht, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, hierfür erhält er den Mietzins. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt in der Regel vor, wenn der Mangel durch eine nicht ordnungsgemäße Nutzung der Mietsache durch den Mieter entstanden ist.
Tritt ein Mangel auf, den der Vermieter zu vertreten hat, so hat der Mieter den Mangel zunächst dem Vermieter anzuzeigen, und sollte ihm dabei in jedem Fall eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Beseitigt der Vermieter den Mangel in dieser Frist nicht, so steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu. Er kann die Miete mindern. Die Minderungshöhe richtet sich danach, inwieweit der Wohnwert der Mietwohnung eingeschränkt ist. Die Rechtsprechung hat hierzu Richtwerte entwickelt, an denen man sich orientieren kann. In jedem Fall ist eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen.
Die Mietminderung ist ein effektives Mittel, den Vermieter zum Handeln zu zwingen. Gleichzeitig werden durch die Ausübung einer Mietminderung die Rechte des Mieters gewahrt.
Selbstverständlich kann auch der Mieter einen Mangel zu vertreten haben. Dann ist er zur Beseitigung verpflichtet. Auch hier sollte eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden, danach kann der Vermieter den Mangel auf eigene Rechnung beseitigen lassen und den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
Auch kann aufgrund eines Mangels, den der Mieter zu vertreten hat, die Kündigung des Mietvertrages möglich sein.
Häufig erhält der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses erstmals Kenntnis von einem Mangel an der Mietsache. Hierbei ist wichtig, dass der Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache einer sehr kurzen Verjährungsfrist unterliegt, insofern ist schnelles Handeln geboten.
Unsere Tätigkeit als Rechtsanwälte für Mietrecht umfasst insbesondere:
- Anzeigen von Mängeln an der Mietsache
- Aufforderung zur Mangelbehebung
- Ausübung von Mietminderung
- Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
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